Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.
Сферы применения затратного подхода:
- для целей налогообложения имущества;
- для целей налогообложения прибыли;
- при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;
- при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;
- при оценке зданий специального назначения;
- при страховании объекта;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
предыдущая тема следующая