Внесение корректировок в цены продаж
После сравнения данных в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [2]. Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки.
Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
Основные способы расчета корректировок:
– парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
– статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;
– анализ тенденций – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;
– анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется редко);
– относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для
определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах
или процентах, для
них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого
параметра на стоимость объекта оценки: , и т. п.);
– распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;
– индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.
предыдущаяследующая